Viver em condomínio

Por Alxandre Marques:Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet - Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.

Viver em condomínio é, cada vez mais um exercício de altruísmo, boa vontade e desprendimento. Se a vida fora das quatro paredes do empreendimento residencial está caótica, com cada um pensando exclusivamente em si, sem preocupar-se com o próximo mais próximo, o que se dirá da vida em comunidade condominial, onde, vem-se notando uma crescente reprodução destes péssimos hábitos de relacionamento humano? Com um agravante, o mal educado, egoísta, egocêntrico e por vezes grosseiro vizinho de porta, acha que, por estar “em casa” faz o que quer e os outros que se adaptem ou mudem.

Nada mais equivocado e desatualizado. Cada vez mais as relações humanas, estão sendo direcionadas para o bom senso, sensatez, inteligência emocional e espírito de coletividade. Idéias que se pregam no mundo inteiro, como ideário da razão humana.

De forma, que não há mais espaço, ou pelo menos o cerco vem se fechando, em relação ao mal vizinho. A aprovação do artigo 1337 e parágrafo do Código Civil foi um grande avanço e divisor de águas neste sentido, já que textualmente prevê a penalização do condômino anti-social, ainda que, com conceito indefinido sobre o que seria considerado comportamento anti-social.

Opera, entretanto, entre a sociedade condominial uma regra a mais, que tem como escopo final proteger esse microcosmo de abusos, violências, arbitrariedades, e toda sorte de distorções sociais.

Porém o mais importante para tornar a vida condominial aceitável, não está previsto em lei, ou necessariamente trata-se de norma coercitiva para obrigar o condômino, chama-se tal ferramenta de bem estar de bom senso e harmonia! Com tais predicados na vida de uma dada parcela da comunidade condominial, seus efeitos hão de ser sentidos pelos demais e, propagar-se como um vírus, só que do bem!

Já dizia o poeta que gentileza, gera gentileza e assim propaga-se a idéia.

Assim da próxima vez que encontrar um vizinho, ainda que este não lhe cumprimente ao entrar no elevador, encontrá-lo na garagem do prédio, na entrada social, no hall do andar, dirija-lhe uma amável sorriso e cumprimente-o, certamente irá surpreendê-lo e induzi-lo a mesma reação. Quando incomodar-se com o barulho do apartamento de cima, ou do lado, ao invés de sonoramente chamar a portaria pelo interfone para reclamar ou conduzir a queixa no livro de registro de ocorrência do prédio, visite seu vizinho e convide-o para um café, um bate-papo, amável e cordial, verá como tal postura gerará bons frutos para ambos.

Ao verificar que seu vizinho de vaga estacionou ocupando parte de sua vaga, dificultando, em tese, sua manobra de entrada ou saída, vá até seu apartamento e ofereça-se, para se o caso, manobrar o veículo para realinhá-lo a vaga, faça-o com gentileza e sinceridade na voz, verá como irá se surpreender com a reação dele, certamente amigável.

Ao elaborar uma festa ou reunião familiar no salão de festas, se puder, convide seus vizinhos de porta do andar a participar, trata-se de um gesto delicado e educado ao mesmo tempo, atrairá, com muita certeza a simpatia das pessoas a sua volta.

Enfim, são pequenas medidas que mostram-se mais do que úteis, para tornar a vida em condomínio mais prazerosa, amigável, familiar, trazendo harmonia para todos e felicidade geral, afinal, este é o propósito da vida, não? Pense nisso!”

Viver em Condomínio Fonte: Procon-SP

Viver em condomínio exige um espírito diferente, e abrir mão de algumas individualidades uma vez que existem, além das áreas privativas, as áreas de domínio comum. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos, são condições básicas para a vida em condomínio.

Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de atacar a Convenção o Regulamento Interno e as decisões das Assembléias.

O Condomínio expressa a idéia por mais de uma pessoa, sobre o mesmo objeto. Assim, implica dizer que os diversos titulares desse direito tenham que conviver e contribuir com as despesas necessárias para a manutenção de parcelas que são, sem alternativa, usadas em comum.

Sempre que uma edificação se encontre dividida em unidades independentes, simultaneamente essas unidades pertencem a diferentes proprietários, estamos perante um condomínio.

Chama-se condômino, portanto, ao proprietário da fração de uma edificação, que é simultaneamente co-proprietário, com outros condôminos, das partes comuns.

A difícil arte de viver em condomínios

Um cachorro que uiva e late a noite toda; um sujeito expansivo que adora ouvir música no volume máximo; um gato que se acostumou a fazer a necessidades básicas no playground; uma pessoa descuidada que tem a mania de atirar embalagens usadas e cascas de frutas pela janela; um fumante inveterado que não consegue passar um minuto sequer sem dar uma tragada.

As situações descritas acima representam genericamente algumas das cruzes que os síndicos têm de carregar todos os dias. Mais do que cuidar de janelas quebradas e acompanhar de perto reparos na infra-estrutura de um prédio, eles têm de atuar como árbitros nas desavenças entre vizinhos; como psicólogos para moradores que vivem dramas existenciais; como educadores para crianças e adolescentes que tentam atormentar a vida dos vizinhos.

“Um prefeito, por exemplo, precisa cuidar de questões ‘externas’ como asfalto, iluminação e urbanização. Nós, síndicos, temos de lidar com os problemas pessoais dos moradores - desde a mulher que apanha do marido até a criança-problema. Não que eu fique correndo atrás desses dramas. No final, porém, eles acabam caindo no meu colo de um jeito ou de outro”, afirma Carlos César Torralba Prado, 50 anos, síndico do Condomínio Edifício Trianon, situado nas imediações do Shopping.

Desde tempos imemoriais, o homem tem sido obrigado a dividir espaço com seus semelhantes. Os primeiros registros de conglomerados urbanos datam de 15 mil anos atrás. Há cerca de sete milênios, surgiram no Vale do Indo (na Ásia Meridional), na China e no Oriente Médio as primeiras cidades propriamente ditas.

Algumas, como Jericó (na Palestina), Harappa (no norte da Índia) e Mohenjo-daro (no atual Paquistão), chegavam a reunir dezenas de milhares de habitantes. Por volta do ano de 1500, existiam apenas duas dúzias de cidades ao redor do globo com mais de 100 mil moradores. Em 1700, esse número havia subido para cerca de 40. No final do século 19, existiam mais de 300 conglomerados com populações superiores a 100 mil pessoas. Hoje, na Islândia, comunidades com 250 habitantes são consideradas oficialmente cidades.

Apesar de a história da humanidade registrar inúmeros casos de construções de grande porte ao longo dos milênios - as pirâmides do Egito e as catedrais góticas são prova disso -, os edifícios, em sua forma moderna, podem ser considerados dispositivos bastante recentes, criados para compensar a falta de espaço no meio urbano.

Até meados do século 19, o gabarito máximo encontrado nas grandes cidades européias era próximo de cinco andares. A introdução de novas tecnologias e matérias-primas (como o elevador, o concreto armado e as estruturas de ferro) permitiu que as construções, gradativamente, aumentassem de tamanho.

Condomínios verticais são realidades ainda mais recentes na história da humanidade. O Residencial Parque das Camélias, mais antigo empreendimento do gênero existente em Bauru, atingiu a maioridade há alguns meses apenas. Com aproximadamente 2.700 moradores (população superior às de municípios como Borebi, Fernão e Uru, na região de Bauru), distribuídos em 720 apartamentos, a “cidade em miniatura”, está prestes a completar 19 anos.

“Aqui, faço de tudo um pouco: sou administradora, ‘psicóloga’, intermediadora de conflitos”, explica a síndica Iracema Almas, que está no segundo ano de mandato. No Camélias, a exemplo do que costuma ocorrer nos demais condomínios, a maioria das problemas está relacionada a animais e som alto.

“Alguns moradores querem ter seu cão ou seu gato, enquanto outros não querem saber de dividir espaço com animais”, afirma ela. Atualmente, a convenção do Camélias proíbe presença de bichos no interior do condomínio.

Dispositivo semelhante consta no regulamento do Condomínio Edifício Jequitibá, no Jardim América. “Quando uma pessoa se muda para cá, avisamos sobre a proibição, para que não surjam problemas futuros”, diz Ãngela Kakazu, síndica do prédio, composto por 24 apartamentos.

No caso do Jequitibá, foi instalada recentemente uma comissão para estudar possíveis alterações no regulamento do condomínio. “Uma das solicitações que recebemos foi a mudança da regra sobre animais”, afirma Ângela. Até o momento, porém, não surgiu consenso sobre esse tema entre os membros da comissão.

Embora os animais sejam proibidos no Camélias, a administração do condomínio prefere analisar caso a caso. “Não podemos ser rígidos ao extremo pois, atualmente, bichos de estimação são considerados por muitos como parte da família”,pondera Iracema.

Bom-senso, aliás, parece ser a principal arma que os síndicos utilizam para lidar com os outros problemas que surgem (o barulho, principalmente). “Tento buscar o diálogo, até porque, muitas vezes a pessoa nem faz idéia de que suas atitudes estão causando incômodo ao vizinho”, salienta Ângela.

“O brasileiro tem uma cultura de casa térrea. Acha que suas ações não atrapalham a vida de quem mora ao lado. A melhor maneira de lidar com isso é tentar convencer a pessoa a mudar de atitude. Já que quer fazer barulho, por que não se unir aos vizinhos numa festa que promova a integração do condomínio, por exemplo?”, diz César.

Porém, nem sempre o método do diálogo mostra resultados. Nesses casos, os síndicos se vêem obrigados a recorrer a medidas severas, como notificações e multas. Relativamente, porém, os condomínios não chegam a apresentar grande número de problemas. No Camélias, por exemplo, são registradas, em média, dez reclamações formais de barulho por semana.

Segurança
Segurança talvez seja o fator que mais atraia famílias para os condomínios residenciais. “Posso sair de meu apartamento e deixar a janela aberta com a certeza de que ninguém irá invadi-lo”, pensa a professora Andréia Aguiar, 37 anos, moradora do Residencial Parque das Camélias.

Outro aspecto que costuma chamar a atenção das pessoas para a vida nos condomínios são os dispositivos de lazer disponíveis nesses locais (salões de festa, playgrounds, quadras esportivas e piscinas, dependendo do caso). O Edifício Trianon, na zona sul, conta até com uma academia, com personal trainer e tudo.

“Essa idéia foi ótima. Antes, eu precisava me deslocar para outros bairros para poder me exercitar”, afirma a dona de casa Solange Carneiro, que vive no local há três anos. A academia do Trianon entrou em funcionamento este ano.

Fonte: Jornal da Cidade de Bauru - Rodrigo Ferrari

O filho da vizinha de cima gosta de heavy metal. O senhor do 74 deixa qualquer um usar sua vaga de garagem. E tem uma moça no quarto andar que não paga o condomínio há três meses.

Esse tipo de pendenga surge em todo e qualquer edifício residencial, de norte a sul do Brasil. Mas todo problema do tipo tem solução. Basta estar bem informado sobre a legislação e sobre o que diz o estatuto do prédio onde se vive.

Abaixo, explicamos sobre alguns dos problemas mais comuns que surgem quando se mora na vertical.

Posso fazer qualquer barulho até às 22h?

É a convenção, o regimento interno e as assembléias que determinam os horários para realização de mudanças no edifício, o uso do salão de festas e de jogos, playground, piscina, o fechamento das portas de acesso etc. Síndico, administradora ou condômino, nenhum deles pode determinar isso por conta própria. E o melhor é checar como o edifício fixou esses horários antes de ir morar ali.

Vale lembrar que podem haver condôminos com rotinas alternativas, que trabalham à noite e por isso precisam dormir durante o dia. Não custa adotar sempre a política da boa vizinhança e evitar ouvir música no volume máximo, por exemplo, basta que você ouça, não os vizinhos.

O que posso fazer com os vizinhos barulhentos?

Cabe ao síndico mediar conflitos que não se resolvam apenas entre as partes, com uma boa conversa. E também cabe a ele efetuar, se for o caso, o procedimento de cobrança da multa (valor que sempre será revertido para melhorias no condomínio).

Podem proibir animais no prédio?

No Brasil, estima-se que 59% dos domicílios tenham algum animal de estimação. Mas nos condomínios, a permissão ou proibição de animais de estimação deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno. E a regra precisa ser seguida.

Posso ser multado se desobedecer às regras do condomínio?

A violação dos padrões determinados pelo condomínio sujeita o infrator a uma advertência ou ao pagamento de uma multa, sim – normalmente, tanto esses padrões quanto o valor a pagar estão estabelecidos pela convenção, estatuto, regulamento interno ou assembléia. Cabe ao síndico fazer o alerta ou o procedimento de cobrança da multa.

Posso recorrer se for multado? Como?

Só entrando com um processo judicial no Tribunal de Pequenas Causas, por exemplo pode ser feito isso.

Posso ser ressarcido em caso de roubos ocorridos dentro da garagem?

Para os casos envolvendo furto, roubo, avarias no carro etc., é preciso checar se o prédio fez ou não um seguro. Isso é opcional, e é conveniente que as responsabilidades estejam previstas na convenção ou em contratos que possam ter sido firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância. Geralmente, quando a chave do carro é deixada com um garagista ou zelador para manobras, furtos ou avarias do veículo são responsabilidade do condomínio mesmo.

O que posso fazer com condôminos inadimplentes?

Deve-se pedir ao síndico e à administradora que faça uma denúncia judicial. A lei determina que o devedor, se condenado, tem que pagar a dívida em 15 dias. Se não cumprir esse prazo, ele ainda sofrerá multa de 10% sobre o débito. Antes, o devedor ganhava tempo recorrendo da sentença. Agora, a intimação pode ser dada no Diário Oficial.

Posso vender ou alugar vagas na garagem?

Primeiro deve ser analisada a situação da vaga, verificando se ela possui uma fração ideal própria ou se é conjunta com a unidade, que pode ser um apartamento ou uma sala comercial. No caso das garagens que têm fração ideal própria, existem as que constituem uma propriedade separada do apartamento, com matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, e cuja venda pode ser feita livremente. As que são conjuntas, que pertencem a um determinado apartamento, não podem ser vendidas. A novidade da legislação civil refere-se à possibilidade de alugar vagas de garagem a terceiros. Isso pode ser feito, desde que seja dada preferência a condôminos, como previsto no artigo 1338 do Novo Código Civil.

Podem me proibir de alugar a vaga na garagem?

Não. Mas os especialistas do Procon avisam que o artigo 1338 é recente, e mudanças precisarão ser feitas no estatuto do condomínio que antes não permitia o aluguel para definir detalhes pertinentes a cada edifício (no caso daqueles com vagas rotativas, por exemplo). Fixar a nova norma e liberar o aluguel de vagas, portanto, pode levar algumas reuniões.

Quais são os principais problemas de um condomínio?

Antes era inadimplência e vazamentos. Hoje, além deles, temos problemas seriíssimos com garagem, barulho, crianças, cachorros, salão de festas, segurança, individualização de uso de água e gás e muitos outros. O leque vai aumentando...

As brigas de moradores têm aumentado?

Muito. Primeiro porque muita gente migrou de casas para condomínios e não se preparou para viver a nova realidade. Tanto eles como seus filhos.

Qual é o segredo para se viver em condomínio?

É o diálogo, a conversa. Barulho, por exemplo. Em vez de reclamar na portaria ou pedir para o síndico multar, antes, procure seu vizinho e converse com ele. Pessoalmente ou por interfone, e explique seu problema ao vizinho. Geralmente funciona.

E se a conversa não funcionar?

Para quem não tem respeito pelo próximo, é hora de agir. São dois tipos de ação. Se a conversa não deu resultado, o condomínio pode ajudar o morador incomodado. O síndico ciente do problema pode mandar uma advertência, uma multa e até caracterizar o morador barulhento como antissocial, que é aquele morador que reiteradamente descumpre as regras. Ele pode ser multado em até dez cotas do valor do condomínio.

E o outro tipo de ação?

Quando a coisa foge ao controle, o morador deve notificar, através de carta, o morador para que este pare com esse ato lesivo. Se não surtir efeito, pode abrir até um inquérito policial. O infrator está cometendo um crime de perturbação do sossego alheio. E pode ser condenado em um processo criminal.

Explique o que vem a ser um morador antissocial.

É um conceito subjetivo. Apareceu em 2003, no atual Código Civil. Mas o legislador não definiu o que seria. Por definição, é aquele morador que reiteradamente descumpre as normas e as leis e não permite uma convivência harmoniosa. É aquele que estaciona seu carro fora da vaga e não está nem aí. Leva convidados à piscina, embora o regulamento não permita. Deixa o som alto e não liga mesmo com as reclamações dos outros moradores... Ele incomoda os vizinhos habitualmente.

Em matéria de barulho, o que incomoda mais?

O que é rotineiro. Temos um potencial enorme de criar barulhos. O liquidificador logo pela manhã, o secador de cabelo, as mulheres que usam sapatos de salto. Quem tem cachorro, antes de sair, precisa verificar se ele tem água e ração. É comum deixarem os pets na varanda e o animal latir o dia inteiro, atormentando à vizinhança. Quem tem hidromassagem deve evitar usá-la de madrugada, por conta do motor.

Os prédios não são construídos adequadamente?

Critico muito esses grandes empreendimentos. São concebidos para receber uma grande população, bons espaços, mas não têm isolamento acústico para economizar na construção. Falta atenção e cuidado por parte das construtoras. Nos apartamentos e nas áreas comuns, como salão de festas.

Os salões de festas geram muita reclamação?

Os moradores precisam saber que festa em condomínio se assemelha às reuniões. Baladas e festas devem ser feitas em outro lugar. Mas os condomínios podem limitar o número de convidados, determinar horário de início e fim. O regulamento interno precisa ser bem redigido.

Qual a razão das assembleias de condomínios serem desprezadas?

Elas são importantes. Tanto as gerais como as extraordinárias, nas que têm muita baixaria e lavação de roupa suja entre os moradores. É na assembleia que se decide o que vai acontecer durante o ano inteiro e geralmente atinge o bolso dos moradores. Apesar de serem um pouco chatas, vale a pena comparecer. É um papel de cidadão.

Como deixá-las mais atraentes?

Determinar o tempo de início e fim é bom. O síndico que tem administração transparente já evita polêmica. Se ele disponibiliza as informações e as contas e descentraliza o poder, as reuniões são mais tranquilas.

E além disso?

Se o presidente da assembleia for um morador que conheça o condomínio e tem perfil conciliador, ajuda muito. Quando a reunião é rápida, com resoluções inteligentes e sem briga, na próxima, os moradores comparecem.

Quanto tempo um síndico deve ficar no comando?

O cargo muitas vezes encanta as pessoas só pelo poder. O rodízio é interessante. É sempre bom ter gente com ideias novas. Por exemplo, uma pessoa ter inúmeras procurações em uma assembleia deve ser evitada. Mas para alterar a Convenção do condomínio é preciso ter a aprovação de 2/3 dos moradores.

O que pensa sobre os síndicos?

Sou um defensor deles. Deveriam receber salário. Têm responsabilidade legal na esfera civil, criminal, tributária, trabalhista e previdenciária e respondem por tudo o que acontece no condomínio. Chamo o síndico de pacificador social. Cuida do dinheiro e do dia a dia dos moradores e não tem uma valorização.

E os síndicos profissionais. São indicados em que situação?

Atuo como síndico profissional para alguns condomínios. Em prédios comerciais, funcionam bem. Em prédios residenciais, com até 100 apartamentos, eu não recomendo. Os maiores precisam além dele, de uma boa equipe de apoio - administradora, zeladores, departamento jurídico, para funcionar bem.

E os pets?

A cada dia, cresce o número deles nos condomínios. É preciso que os moradores escolham os animais de acordo com o tamanho de seu apartamento. Os condomínios não podem proibir os moradores de ter pets. O que se costuma fazer é determinar o tamanho que pode e determinar as obrigações do morador com seu animal. Por exemplo, uso de elevador.

Uso de áreas de lazer por visitantes causa reclamação?

Depende do que está escrito na convenção. Morador tem direito de utilizar todas as áreas do condomínio. Visitantes, normalmente, não. Hóspedes geralmente ficam um tempo morando no prédio e podem. Basta o morador informar ao condomínio.

As convenções precisam ser tão rígidas, pouco democráticas?

Nos condomínios novos, a construtora entrega o prédio com uma convenção-padrão. Com o uso do condomínio, os moradores podem alterar o que julgar necessário. Mas, em geral, os moradores têm poucos direitos e uma infinidade de obrigações e, pior, de penalidades.

E a segurança?

Segurança não combina com conforto. O morador precisa entender que a segurança depende também dele. Não adianta equipar e preparar funcionários se ele não colabora. O porteiro não é um agente de segurança.

E quando os moradores utilizam os funcionários do condomínio para serviços particulares?

Não pode. Eles estão lá para servir ao condomínio. E o que é mais grave é o risco trabalhista. Se o funcionário do condomínio servir ao morador e se acidentar, a responsabilidade é do condomínio. E se ele fizer isso regularmente, pode acionar o condomínio e isso envolve risco trabalhista.

Os prédios e construtoras estão atentos à acessibilidade?

É lei municipal, estadual e federal e tem muitos condomínios que estão irregulares. Preferem investir em nova decoração, por exemplo. Acessibilidade é para todos, para quem tem mobilidade reduzida, temporária ou não. É uma questão de cidadania.

Algo mais?

Um assunto importantíssimo para os prédios novos: os moradores deveriam contratar um perito para certificar de que tudo foi construído sem falhas, dentro da garantia dada pela construtora. Em caso de erro, se estiver dentro do prazo de garantia, as construtoras precisam consertar. Caso contrário, perdem o direito de reclamar.

O que é viver em condomínio?

É uma arte. De respeitar o próximo, de viver em grupo, de coletividade, de tolerância e bom senso. E, acima e tudo, é o exercício de viver com pessoas de hábitos e culturas diferentes das nossas, mas que dividem um espaço comum.